Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек МУСРЕПОВ:
СЛУХИ О ПОВЫШЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В АСТАНЕ ПЕРЕД EXPO-2017 – ЦЕНОВОЙ АЖИОТАЖ

Жилищный вопрос по-прежнему волнует многих казахстанцев. Когда и по каким ценам лучше продавать и покупать недвижимость? Как изменится стоимость квадратных метров в обозримом будущем? Остаются ли популярными у казахстанцев инвестиции в кирпичи и бетон спустя несколько лет после прогремевшего финансового кризиса и "лопнувшего мыльного пузыря" на рынке недвижимости? На эти и другие вопросы в интервью агентству "Интерфакс-Казахстан" ответил президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек МУСРЕПОВ.

– Текущий год подходит к концу, наверное, уже можно подвести какие-то итоги. Скажите, пожалуйста, как вёл себя рынок недвижимости Казахстана в этом году? Подрастут ли цены на квадратные метры еще?

– Как и прошлый год, 2013 год для рынка недвижимости Казахстана заканчивается с положительным результатом. Текущий год показал стабильную динамику развития рынка недвижимости, особенно в строительстве жилого сектора и объектов торгово-развлекательного и коммерческого направления. Активное внедрение государственных программ строительства, таких как "Доступное жилье" во всех регионах Казахстана, новых проектов по замене ветхого жилья на новое в городах Алматы и Астана показывает концентрацию огромного внимания государства к рынку недвижимости.
    По результатам постоянного мониторинга аналитическим управлением Казахстанской федерации недвижимости рынок недвижимости, как и прошлый год, не претерпел больших колебаний по ценовому индексу. Средняя стоимость квадратного метра жилого фонда в разрезе всего Казахстана находиться на постоянной основе и составляет 153 тыс. тенге.
    По нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра в будущем полугодии не изменится и останется на текущем уровне с небольшим изменением в рамках процесса инфляции: по республике - 153 тыс. тенге за квадратный метр, в столице – 244 тыс. тенге за квадратный метр, в Алматы – 229,5 тыс. тенге за квадрат.

– Поясните, пожалуйста, что происходит с ценами на недвижимость, в частности, на строящиеся объекты в Астане, Алматы в последние месяцы? Застройщики резко взвинтили цены на новое жилье? Да и стоимость жилья на вторичном рынке в сентябре-октябре заметно подросла. Вряд ли это связано с одним лишь сезонным ростом.

– В настоящее время строительство жилого фонда в городах Астана и Алматы находится в активной фазе, особенно в столице. Прослеживается изменение цены в сторону повышения по строящемуся жилью, но это связано с графиком оплаты по договорам, в частности, по договорам инвестирования, совместной деятельности и так далее, которые идут в обход договоров долевого участия.
    Например, в договоре на разных стадиях строительства предлагают различные условия по ценам. Есть конечная стоимость строительства. Это не повышение стоимости, а запланированные условия договора. Стоимость квадратного метра нового и вторичного жилья в Астане завышена и не отвечает своей классности. Не может квартира эконом-класса стоить по цене жилья бизнес-класса. У застройщиков нет понимания классификации жилого и коммерческого строительства, качество строительства оставляет желать лучшего. Также слухи о повышении цен на недвижимость в связи с EXPO-2017 – все это надутый ценовой ажиотаж и не соответствует экономической действительности рынка недвижимости в столице Казахстана.
    По вышеперечисленным направлениям Алматы более адекватен, но тоже имеет погрешности в классификации объектов строительства. Некоторые объекты строительства жилого направления имеют завышенную стоимость квадратного метра, сравнимую с ценой на недвижимость Лазурного берега.
    КФН консультирует участников рынка недвижимости и рекомендует осуществлять объективный подход к установлению справедливой цены реализации одного квадратного метра.

– Исходя из последних событий - банки приостановили ипотечное кредитование, наметился определенный рост доллара США по отношению к тенге - как это может отразиться на ценах на жилье в Астане, Алматы, а также в регионах? Кто, по-вашему, возьмет на себя в нынешних условиях роль двигателей ипотеки, если комбанки пока предпочитают "притормозить" данный вид кредитования для населения?

– Как и с начала 2000-х годов ипотечное кредитование напрямую оказывает влияние на состояние рынка недвижимости в Казахстане. До осени 2007 года данный вид банковского продукта имел головокружительный успех. С наступлением мирового финансового кризиса претерпели изменения и условия банковских продуктов, в том числе и ипотечное кредитование, что повлияло на обрушения рынка недвижимости. 
    С начала 2009 года по настоящее время рынок недвижимости Казахстана показывает положительную динамику в плане активности совершаемых сделок, как в жилом, так и в коммерческом направлении. Ценовой индекс квадратного метра в течение трех последних лет находится, и будет находиться, на одном стабильном уровне, варьируя в рамках процесса инфляции.
    Из основных факторов влияния на покупательскую активность на рынке недвижимости Казахстана является банковское кредитование под залог приобретаемой недвижимости. На сегодняшний день нельзя сказать, что ипотечное кредитование находится в состоянии "негласного моратория". Банки второго уровня продолжают активное кредитование, создают новые продукты, снижают процентные ставки и отказываются от взимания процентных ставок за организацию и выдачу кредитных средств. Каждый банк, как самостоятельный участник рынка, устанавливает свои условия. Помимо тех банков, которые приостанавливают ипотечное кредитование, существуют другие с наиболее приемлемыми условиями. Естественно, это кредитование не такое как в Европе и юго-восточных странах, где взымается от 2% до 5% годовых.
    В Казахстане ипотечный рынок остается в состоянии лодки, плывущей по течению существующей рыночной экономики. Скорее всего, этот рынок пока будет в состоянии стагнации, пока не будут внедрены новые формы фондирования банковской сферы.

– Насколько активно в настоящее время казахстанцы рассматривают недвижимость как средство инвестиций? В какое жилье предпочитают вкладываться? Стал ли, так скажем, для них определенным уроком "лопнувший мыльный пузырь", случившийся несколько лет назад во время финансового кризиса?

– На самом деле, в свое время никто не мог предвидеть, что однокомнатная квартира в районе ВДНХ в Алматы на протяжении четырех лет поднимется в стоимости от 5 тыс. до 50 тыс. долларов США. Да, это был неконтролируемый рост цен, который в 2007 году привел к краху рынка недвижимости Казахстана. Следует отметить, что пиком справедливой цены квадратного метра был период 2004–2005 годов.
    В настоящее время интерес к инвестированию в рынок недвижимости стал более качественным и системным. Для реализации любого проекта заказывается подробный анализ рынка недвижимости с трехлетней перспективой.
    Что касается портрета инвестора, как правило, это представитель частного малого и среднего бизнеса, с багажом собственных финансовых средств, готовый вкладывать в рынок недвижимости с краткосрочной перспективой. В основном, это приобретение недвижимости для последующей сдачи в арендное пользование, как в жилом, так и в коммерческом направлении.

– Как Вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости в пригородах мегаполисов? В частности, в Астане, Алматы становятся все популярнее коттеджные городки, поселки, появляется много новых объектов недвижимости.
    
– Одна из основных тенденций в развитии таких крупных мегаполисов, как Астана и Алматы, это развитие пригородной зоны. В настоящее время эти два мегаполиса, особенно Алматы, достаточно перенаселены. Развитие и строительство крупных развязок и кольцевых дорог позволят заселить пригородную зону с качественной инфраструктурой и подъездными путями. Во всем цивилизованном мире пригородная зона является показателем умелого планирования и социально-экономического состояния страны. Состояние рынка недвижимости в пригородах остается пока на уровне фальстарта. Цены на недвижимость в два три раза дешевле, чем в мегаполисе. Необходимо создать условия для строительства коттеджных городков с малоэтажными домами в виде коммуникаций и транспортной доступности.

– Что ждет рынок недвижимости Астаны и Алматы в 2014 году? Какие сценарии Вы предвидите с учетом складывающейся экономической ситуации в стране и мире. По Вашим прогнозам, что будет происходить с ценами на квадратные метры в будущем году в целом по республике?

– В ближайшей полугодовой перспективе рынок недвижимости Алматы и Астаны ожидает дальнейшее оживление. Увеличится покупательская активность населения, будут вводиться очередные жилые комплексы, бизнес-центры, торгово-развлекательные центры.
    Большой упор будет сделан на строительстве крупных автопаркингов в двух мегаполисах, Астане и Алматы. Будет активизировано внедрение проектов по строительству доходных домов. Также будут вводиться в эксплуатацию жилые дома по программе "Доступное жилье".
    Наряду с этим, ожидается оживление гостиничного бизнеса, особенно в Астане. Будут развиваться пустующие земельные участки в двух мегаполисах.
    Хочу сказать, что рынок недвижимости Казахстана - это зеркало экономической ситуации в стране. В настоящее время он постоянно мониторится и анализируется. Это позволяет сказать, что рынок вполне предсказуем в краткосрочной перспективе и будет иметь положительную динамику развития.
    По прогнозам нашей федерации, стоимость квадратного метра как жилого, так и коммерческого направления будет неизменной и стабильной на период первого полугодия 2014 года.
    В настоящее время КФН рекомендует приобретать недвижимость по сложившимся ценам и не ждать каких-либо резких метаморфоз, которые могут повлиять на обрушение рынка недвижимости Казахстана. 

 

– Спасибо за интервью!

Ноябрь, 2013
© 2024 Информационное агентство "Интерфакс-Казахстан"
Ссылка при использовании обязательна

Архив рубрики