Генеральный директор BI Development Almaty Айдос МУКАТАЕВ:
В 2018 ГОДУ НАША ПЛАНОВАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ – 10-12%

Строительный бизнес теряет рентабельность. Вместе с тем, рынок в прошлом году оживился, строительные компании растут, покупательский спрос есть. Рынок первичного жилья в Алматы вырастет на 25-30% в этом году, считает генеральный директор BI Development Almaty Айдос МУКАТАЕВ.

 

- Айдос Оразович, какие тенденции на рынке недвижимости, с вашей точки зрения, доминировали в 2017 году?

- Рынок, несомненно, оживился, несмотря на общее падение покупательского спроса, инфляцию. Реальные доходы населения вроде бы падают, но рынок строительства оживился.

 

- Если доходы людей падают, то что заставило рынок оживиться?

- Во-первых, на это влияет дефицит жилья вообще. Наверно, его (дефицита – ИФ-К) нет только в Астане. В Алматы же дефицит жилья есть. К примеру, по нормам ООН на 1 человека должно быть 30 кв. м. жилья, у нас – 27,6 кв. м., и это - официальная статистика. На самом деле, миграционные процессы говорят о том, что в реальности это расхождение значительнее.

Во-вторых, люди стараются жить в новых, современных и комфортных домах. Жилой фонд Алматы устаревает, 60% домов построено еще в советские годы. Но даже дома десятилетней давности не сравнить с сегодняшним уровнем комфорта и сопутствующей инфраструктуры.

В-третьих, растет качество жилья. Сейчас совсем другие требования к материалам, безопасности, оформлению общественных зон, подъездов, дворов и ландшафту. Над каждым проектом в нашей компании трудятся не только проектировщики, но и дизайнеры, которые ставят также эстетические задачи.

То же можно сказать и о сервисе. Мы не хотим быть компанией-однодневкой, отдали квартиры клиентам, глаза закрыли и убежали. Все наши дома мы сами обслуживаем после сдачи в эксплуатацию. Мы продолжаем нести ответственность, гарантию, и не боимся обслуживать свои дома.

 

- Уточните ваши критерии оживления строительного рынка, пожалуйста.

- Оживление проявилось в том, что в 2017 году в Казахстане было сдано рекордное количество жилья – около 11 млн кв. м. 1,1 млн из них построено нашей компанией по всему Казахстану. Примерно на 40% выросла выдача ипотечных займов по стране – как один из ключевых показателей роста спроса. Идет рост строительных компаний. Так, мы ежегодно прирастаем примерно на 30%. Увеличивается ежегодно и наш портфель девелоперских проектов.

Ожидалось, что после завершения выставки ЭКСПО-2017 столичный строительный рынок рухнет, но он лишь незначительно снизил динамику. Если говорить конкретно об Алматы, то за три года мы выросли с 2 проектов до 8. Сейчас на старте еще 4 новых проекта, которые проходят стадии проектирования и согласования с комитетом архитектуры, городскими властями по требованиям посадки здания, этажности, соответствия генеральному планированию города.

Главное, есть покупательский спрос, и, как показывают наши исследования, он в южной столице растет. Это значит, нам нужно развиваться и предлагать соответствующие предложения.

 

- Каков ваш прогноз на 2018 год?

- Думаю, рынок первичного жилья в Алматы прирастет на 25-30%. Ожидается рост и в целом по Казахстану, но более умеренными темпами.

 

- 25-30% - это серьезно.

- Да, но это видно и по активности наших конкурентов. Мы чувствуем активную борьбу коллег - основных игроков рынка за земельные участки. Участки, пригодные для строительства в Алматы, наперечет. Мы их все знаем. К сожалению, цены на них, в том числе и поэтому, растут. А это неминуемо отразится на себестоимости квадратного метра для потребителя.

25-30% рост рынка в Алматы, конечно, произойдет в основном за счет спроса на жилье эконом- и стандарт-класса. И также при поддержке государственной программы "Нурлы жер". Без нее прирост составил бы не более 10%.

Строительная инфляция, увы, показывает рост из-за роста цен на строительные материалы, такие как металл, бетон. Стабильные цены на бетон последние два года связаны с нашей политикой сдерживания цен, но рынок берет свое, и рост цены на цемент в итоге приводит и к росту стоимости бетона. Расценки наших бизнес-партнеров, субподрядных компаний, выполняющих отделочные и другие работы, тоже выросли. Приведу простой пример - двери производства России, которые мы закупали для жилья эконом класса, стоили 70 тыс. тенге, сейчас мы покупаем их по 100 тыс. тенге.

 

- Как инфляция сказывается на девелоперском бизнесе?

- Рост цен приводит к потерям в рентабельности. Если десятилетие назад и до девальвации мы могли говорить о 25% рентабельности, то сейчас мы "крутимся" вокруг 6-10%.За эти годы существенно выросли затраты, в том числе связанные с импортом оборудования и материалов, а стоимость за 1 кв. м. продаваемого жилья подрос, наверное, не более чем на 15%.

 

- Какую рентабельность ожидаете по этому году?

- В 2018 году наша плановая рентабельность – 10-12%. В этом случае мы будем иметь запас на непредвиденные расходы. В строительстве "подводные камни", увы, не редкость. Плюс затраты на обучение и переквалификацию, обмундирование персонала, спецоснастку и безопасность труда, мы придаем этому первостепенное значение.

Если говорить конкретно об алматинском подразделении, то BI Development Almaty в прошлом году сдал 30 тыс. кв. м. жилья, в 2018 году мы планируем сдать уже 100 тыс. кв. м.

 

- Изменился ли казахстанский рынок новостроек за последний год? Как вы оцениваете его развитие в 2017 году?

- В Алматы есть три компании-лидера. Это BI Group, Базис-А и RAMS Qazaqstan. Все остальные компании меньше, но являются игроками в своих нишах. К примеру, Тимус-Construction строит социальное жилье на окраине города и является одним из лидеров строительства по госпрограмме "Нурлы Жер". Отметил бы также новую, интересную компанию Tau Development, она строит жилые комплексы с хорошими стандартами качества и проектирования, это наш растущий конкурент, а Almaty Vilnius Architects со своим проектом, сочетающим архитектуру и интерьеры, лидеры в своем сегменте. Мы же на своем уровне конкурируем с большим и сильным "Базисом-А", что называется, идем "ноздря в ноздрю", следим за проектами друг друга. И это приносит пользу только конечному потребителю, так как мы в процессе конкуренции только улучшаемся.

 

- Какая доля рынка принадлежит вашей компании?

- Если взять все виды строительных работ совокупно – дорожные, инфраструктурные, девелопмент, то мы №1 в Казахстане. Около 400 млрд тенге была выручка компании по итогам 2017 года. В жилищном строительстве в Астане наша доля, по разным оценкам – от 48% до 50%. В Алматы мы зашли около 5 лет назад и выросли на сегодня до 8 действующих комплексов, это порядка 20% доли этого рынка.

 

- Ваша компания – девелопер. Как вы реализуете эти функции?

- Да, наша компания в значительной степени девелопер. Около 76% строительства мы отдаем в субподряд через тендеры.

 

- Коммерческую недвижимость тоже строите? Управляете ею?

- Да. Коммерческую недвижимость мы строим как отдельно - в виде бизнес-центров, отелей, так и в виде встроенной в жилые комплексы. Управляет ею наша компания BI Property. Поясню. Холдинг BI Group состоит из 5 компаний: BI Construction занимается инфраструктурными проектами и строит по госзаказу и генподрядам школы, больницы и другое. BI Development – это мы, девелоперы и наши проекты в Алматы, Астане и Атырау. BI Engineering занимается инфраструктурой oil and gas и создает проекты в Атырау: Прорва, нефтегазовые месторождения, дороги на местах. Наша компания - прямой субподрядчик консорциума "Тенгизшевройл". BI Road Construction строит дороги в Казахстане и за рубежом, здесь мы занимаем четверть рынка. BI Property владеет нашими недвижимыми активами и управляет ими, включая наши офисы.

Из новостей важных для наших клиентов - мы в Алматы планируем досрочно сдать три из четырех проектов. А для нас это тоже результат, сокращение издержек. Мы работаем не в одну смену, но при этом стараемся, чтобы ночные работы были подготовительными и нешумными, основные работы проводим, конечно, днем.

 

- Какие-то новые технологии в строительстве вы применяете?

- Мы не можем повлиять на стоимость квадратного метра просто регулированием цены: продавали по 300 тыс. тенге, поставили 400 тыс., и у нас все раскупили – такого не будет и не бывает. Мы сдерживаем рост цен у своих поставщиков – заключаем меморандумы, показываем им объемы и стараемся регулировать ценообразование. Мы понимаем, что запас нашей рентабельности лежит в сроках строительства и уменьшаем их, снижаем административные затраты, затраты на оплату труда.

Мы возвращаемся к принципам панельного домостроения – все, что может быть приготовлено на заводе и как "лего" собрано на участке – это оптимально по качеству и цене, и мы к этому стремимся. Не могу сказать, что мы лидеры в этом плане, но в Астане один из наших дивизионов уже построил мини-завод по производству железобетонных конструкций, и мы хотим к этому прийти. Для проектов стандарт класса мы будем использовать уже в этом году сборный железобетонный блок, навесные панели и технологию тоннельной опалубки, что сокращает сроки по возведению каркаса.

 

- Вернемся к вопросу о тенденциях на рынке недвижимости в этом году.

- Кроме оптимистичного прогноза, мы не ожидаем после последнего снижения курса тенге его возвращения к 318/$1. Соответственно, ожидаем небольшого роста цены за метр в новых квартирах. Есть покупатели, которые держат сбережения в долларах США и при изменении курса выигрывают. Такие покупатели были в период предыдущей девальвации. Тогда последовал резкий рост спроса, а затем стагнация. Нынешний всплеск тоже подстегнет покупателей поменять валюту и купить недвижимость у застройщиков.

 

- Как еще может сказаться ситуация с антироссийскими санкциями на строительстве в Казахстане?

- Курс влияет на наш бюджет не на 100%, а примерно на 40%. Причем, на проект, который начинается здесь и сейчас. Если же проект возведен на 70%, значит, для него уже все закуплено: лифты, фасады, теплотехническое оборудование. Жилые комплексы, которые сдаются в этом году, уже защищены от всех колебаний. Конечно, цена на старте строительства существенно ниже цены на финише. Поэтому лучше покупать на старте строительства проектов.

 

- Да, это – классика, и все об этом знают.

- На начинающийся проект мы проводим стресс-тестирование. Финансовая модель строится при действующем курсе, сейчас, допустим 330, а стресс-тестирование проводится на курс 350, 380 и 400 за $1. Понятно, что курс 400 тенге/$1 нас не обрадует – это будут совсем другие реалии, но при курсе 350-370 тенге/$1 мы удар держим.

Даже если будет нулевая рентабельность, это будет плохо. Если продажи не начались, мы оптимизируем себестоимость, цены, концепцию. Если концепт утвержден, продажи начались, то клиентов обманывать мы не станем. Будет нулевая рентабельность, значит, нулевая, но проект будет завершен до финала. Такова наша политика.

 

- У вас есть опыт такого кризиса, который случился в 2015 году?

- Да. Мы сделали выводы и работаем по принципу: "один проект – одна компания". Перетоков между проектами нет вообще. Один руководитель, который ведет два жилых комплекса, не имеет права перекидывать деньги между проектами - никакой финансовой помощи и взаимозачетов, должен быть полный порядок. И если рентабельность у кого-то запредельно низкая, а у другого – нормальная, мы считаем, что, значит, в какой-то момент приняли неверное решение, и за него надо нести ответственность.

 

- Влияет ли девелопер на город, как вы думаете?

- Влияет, конечно. Понятно, что есть мнение главного архитектора, который видит город глобально. Тем не менее, к нам прислушиваются, как в отдельных проектах, так и на макроуровне. И девелопер обязан быть в курсе всех событий и трендов, и свое видение должен рассказывать городским властям, делиться исследованиями, чем мы, в принципе и занимаемся.

Есть регулирующие вещи, такие как СНИПы, которые девелопера, желающего быстрее закончить строительство, тормозят, и это правильно. Но есть излишне негибкие нормы, просто несуразные, которые мешают развиваться городу. К примеру, выше проспекта Аль-Фараби в Алматы ширина здания не должна превышать 17 метров. Высота, я согласен, влияет на продуваемость, панораму, но здание шириной 17 или 24 метра одинаково влияет на продуваемость. В таких случаях мы с конкурентами и партнерами обсуждаем, предлагаем корректные выводы и решения, и от этого выигрывают все - и жители, и горожане. Алматы меняется, и мы стараемся своими точечными жилыми комплексами сделать город привлекательнее и комфортнее.

 

– Спасибо за интервью!

Май, 2018
© 2024 Информационное агентство "Интерфакс-Казахстан"
Ссылка при использовании обязательна

Архив рубрики