Председатель правления АО "Фонд гарантирования жилищного строительства" Даурен ОНАЕВ:
МЫ НИВЕЛИРУЕМ РИСК ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРОБЛЕМНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

Год назад в Казахстане был введен в действие новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Чтобы защитить права дольщиков, при холдинге «Байтерек» был создан «Фонд гарантирования жилищного строительства». В настоящее время есть уже два проекта – жилые комплексы в Астане и Алматы - которые получили гарантию фонда. О том, как будет развиваться строительство долевого жилья под государственную гарантию в Казахстане, сколько его будет вводиться, и как фонд защищает права дольщиков, в интервью "Интерфакс-Казахстан" рассказал председатель правления АО "Фонд гарантирования жилищного строительства" Даурен ОНАЕВ.

 

- Фонд сейчас реализует два проекта. Когда по ним намечен ввод жилья?

- Первым проектом для нас является жилой комплекс «Millennium Park» в Астане, под гарантией фонда там находится одна секция. Мы ожидаем, что ввод жилья по нему будет осуществлен уже в феврале 2018 года.

Второй проект находится в Алматы, это первая очередь из 6 домов жилого комплекса «Легенда». Планируемый срок завершения строительства – январь 2019 года. По обоим проектам ход строительства идет по плану.

В секции жилого комплекса «Millennium Park» - 178 квартир, в жилом комплексе «Легенда» - 400 квартир.

 

- Сколько гарантий планируете выдать застройщикам до конца года?

- Около 10 гарантий.

 

- Правительство уже озвучивало, что ВВП Казахстана мог быть выше, если бы жилье вводилось своевременно. Деятельность вашего фонда может на это как то повлиять?

- В рамках действия закона "О долевом участии в жилищном строительстве" работает механизм гарантирования завершения строительства и передачи людям готового жилья. Мы нивелируем риск возникновения проблемных строительных объектов и гарантируем, что проблемными они не станут.

Причиной возникновения проблемных объектов является нарушение сроков ввода жилья, банкротство застройщика или нецелевое использование денег.

Банкротство застройщика может возникнуть по разным причинам, в том числе не связанным именно с этим объектом, в рамках других направлений деятельности застройщика.

Нецелевое использование средств – относительно управляемый риск за счет того, что мы отслеживаем ход строительства, целевое использование средств и дольщиков, и самого застройщика. Закон требует наличия только одного банковского счета, на который поступают все средства – от застройщика и от дольщиков. Мы к нему имеем доступ, отсматриваем все поступления и отчисления.

Расходы проводятся только после подтверждения независимой инжиниринговой компании. Она отслеживает соответствие смете, и, более того, изначально смета должна иметь положительное заключение вневедомственной экспертизы. Таким образом, нецелевое использование средств если и есть, выявляется через неделю-две на основании актов выполненных подрядчиком работ.

Основной риск – задержка ввода жилья. При этом закон позволяет продлевать срок ввода жилья 3 раза по 3 месяца.

Если задержка превысит 9 месяцев, то наступает гарантийный случай, застройщик перестает управлять проектом, и мы становимся доверительным управляющим уполномоченной компании, как правило в форме ТОО, которое создано под этот проект. Данная компания владеет землей или правами на землепользование, владеет всеми уже построенными объектами, и мы, управляя этим ТОО, понимаем, сколько средств не хватает, чтобы это строительство завершить. Мы их выделяем из нашего резерва.

В прошлом году нас капитализировали на 10 млрд тенге и в этом году через месяц-полтора прокапитализируют еще на 10 млрд тенге. Фонд будет иметь 20 млрд тенге, чтобы такие гарантийные случаи урегулировать и завершать строительство. Навскидку, средний размер проекта составляет 5-7 млрд тенге, то есть 20 млрд тенге нам хватит на одновременное урегулирование минимум по 4-5 проектам. Однако такой поворот ситуации, по нашей экспертной оценке, маловероятен. Мы достаточно жестко подходим к выбору застройщика в рамках правил, определенных правительством.

 

- Как выглядит отслеживание инжиниринговой компанией качества жилья и сроков строительства?

- Инжиниринговая компания, которую выбирает фонд, ежедневно находится на строительном объекте и отчитывается еженедельно. Более детальные отчеты делаются ежемесячно. И еженедельные, и ежемесячные отчеты размещаются на нашем сайте - hgf.kz.

Наши специалисты на объекте бывают не реже, чем раз в одну-две недели, и могут со строителями и специалистами видеть ход строительства и проводить сверку документации. Все расходы мы видим, акты выполненных работ у нас на руках имеются. Все могут ознакомиться, как реализуется проект.

Генподрядчик получает средства только после представления акта выполненных работ, как правило на еженедельной основе. Они поступают с единственного банковского счета только после подтверждения со стороны инжиниринговой компании.

 

- Вы как-то рекомендуете застройщику, с каким банком ему работать, а с каким это было бы нежелательно?

- Никаких ограничений нет. Застройщик нас уведомляет о выборе банка, подтверждает, что кроме этого счета других нет. Потом мы заключаем трехстороннее соглашение: уполномоченная компания-инжиниринговая компания-банк, чтобы видеть движения по счету.

 

- Существует ли некий перечень требований к застройщику?

- Безусловно. Речь не о лицензии, а о требованиях законодательства.

Законодательством предусмотрен перечень требований, которым должен соответствовать застройщик, уполномоченная компания и сам проект, при соответствии которым фонд принимает решение о предоставлении гарантии.

Требования к застройщику: опыт строительства не менее 3-х лет и площадь введенного в эксплуатацию жилья – при строительстве в Астане и Алматы - не менее 18 тыс. кв. м, в других регионах – не менее 9 тыс. кв. м. Также застройщик должен быть безубыточным последние 2 года и все его финансовые обязательства не должны превышать более чем в 7 раз его собственный капитал.

Основные требования для получения гарантии: наличие земельного участка под проект - он может быть в собственности или в долгосрочной аренде - более 5 лет, проектно-сметной документации с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы и собственное участие в виде денег на счете либо незавершенное строительство в размере 10-15% для возможности начала строительства дома - до того, как начнут поступать деньги дольщиков.

Кроме того, мы оцениваем застройщика и его проект согласно подзаконному акту «Методика определения гарантийного взноса». Эта методика – рейтинговая. Это – 10 критериев, 7 из которых – финансовые: устойчивость, платежеспособность и другие. Остальные критерии – технические и юридические. Из 100 баллов застройщик должен набрать не менее 60.

Но главное - финансовая устойчивость застройщика. Все вопросы, связанные с мошенничеством, были связаны с тем, что застройщик выводил деньги за периметр строительства, и поэтому впоследствии не хватало средств закрыть возникшие дыры.

 

- Как вы оцениваете ситуацию с привлечением денег граждан?

- Если говорить о долевом участии понятийно, не с точки зрения закона, то до 2010 года привлечение было массовым и по многим строящимся объектам шла реклама. Тогда "долевка" по нашим неофициальным данным составляла около 60% от всего рынка жилищного строительства. Сейчас процесс – на определенном "дне". Наверно, мы должны его пройти и в следующие 3-4 года, поднимаясь с этого дна, возобновить долевое участие как работающий механизм для привлечения денег, для устойчивости и диверсификации источников финансирования.

Застройщикам, однозначно, интересно с точки зрения доходности привлекать средства уже в период строительства - значительно снижается необходимость кредитоваться в банках.

Кроме того, мы видим, что банки второго уровня сейчас не заинтересованы в финансировании жилищного строительства. Ипотеки тоже нет.

 

- Почти нет.

- Да, почти нет. Коммерческие банки видят значительные риски, и ставки по ипотеке, соответственно, высокие. Поэтому государство выходит с инициативами, в том числе нашедшими отражение в программе "Нурлы жер".

Государство старается стимулировать на рынке и спрос, и предложение. Стимулируя спрос – придать импульс ипотеке. Через "дочки" холдинга "Байтерек" выделяются средства для льготного кредитования. Стимулируя предложение, государство субсидирует ставку для кредитования застройщиков, то есть здесь государство, по сути, участвует напрямую, путем выделения значительного объема финансирования, чтобы смягчить условия кредитования для застройщиков.

Эти меры не могут быть длительными. Это – стимул, чтобы застройщики могли выходить на уровень работы без субсидирования и обеспечения соответствующих темпов ввода в эксплуатацию жилья.

 

- Вкладчики ЖССБ могут прийти к вам, чтобы стать участником долевого строительства?

- Да, вкладчики могут использовать накопленные на депозитах ЖССБ деньги в рамках программы "Свой дом". При заинтересованности вкладчиков в предложенном частным застройщиком объекте ЖССБ формирует пул вкладчиков и обеспечивает кредитование для покупки доли в строящемся доме. При этом ЖССБ не выставляет требования по представлению дополнительного залога в виде другой недвижимости.

 

- Сколько человеку нужно накопить?

- 50%. И тогда вкладчики могут претендовать на приобретение квартиры.

 

- Интересно. Ведь это для желающих копить жилье – еще один вариант.

- Да, более того, "долевка" интересна тем, что жилье можно купить по сниженной стоимости. То есть по линии ЖССБ можно кредитоваться по сниженной ставке для покупки доли в строящемся жилье. В конечном счете квартира обойдется дешевле.

 

- Сколько можно сэкономить по максимуму?

- Не менее 20% от стоимости, если сравнивать с покупкой готового жилья под ипотеку в коммерческом банке.

 

- Мне казалось, что экономия – больше, процентов тридцать.

- Я тоже думаю, что больше, мой прогноз – очень осторожный.

 

- Вы могли бы попытаться оценить платежеспособность населения?

- Интерес есть. Если абстрагироваться от возможностей банковского финансирования, немногие могут накопить на квартиру, даже "долевку". Поэтому мы ведем речь о необходимости расширения понятия ипотечного кредитования, чтобы населению можно было кредитоваться и на покупку "долевого" жилья. В идеале – по льготным ставкам, предлагаемым программой "Нурлы жер" – 10% годовых. Требование участия – 30% накоплений от стоимости жилья.

Пока это – достаточно адекватный уровень, который государство и финансовый сектор могут совместно предложить. По мере роста этой динамики и достижения каких-то объемов можно вести речь о снижении ставок.

 

- "По мере" - это когда? Можете уточнить?

- Сложно сказать. Это – вопрос правительству, министерствам инвестиций и развития и национальной экономики, которые занимаются совместно разработкой и доработкой программ "Нурлы жер" в том числе. Все зависит от реальных показателей 2017 и 2018 годов. Все будет зависеть от того, насколько механизмы "Нурлы жер" - работающие, какая динамика будет достигнута, и какие зоны надо усиливать. Важно, чтобы правительство сделало правильные выводы.

 

- Как вы в целом оцениваете ситуацию в строительной отрасли?

- Мы наблюдаем, что рынок строительства жилья растет, несмотря на отвлечение строительных ресурсов на ЭКСПО. По сравнению с январем-сентябрем 2016 года, инвестиции в строительство жилья в январе-сентябре 2017 года выросли на 7% и составили 591,3 млрд тенге. И с 2011 по 2016 годы наблюдался рост, в среднем на 10% ежегодно. Темп обеспечивает рост на 0,7 кв. м на одного человека в Казахстане в год. В мировой практике стандарт ООН по обеспечению жильем – 30 кв. м на человека, у нас сейчас – около 21 кв. м. Чтобы достичь мирового стандарта, нам понадобится не менее 20 лет при темпе 0,7 кв. м в год. Желательно этот темп довести до 1 кв. м на одного человека.

За 9 месяцев 2017 года количество сделок по купле-продаже жилья в Казахстане выросло на 28,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

До конца этого года Ассоциация застройщиков Казахстана ожидает 32-35 тысяч сделок, что на 20-25% выше показателя 2016 года. Все приведенные данные говорят о том, что динамика на рынке жилой недвижимости - положительная. Мы считаем, что при участии фонда гарантирования на этом фоне активизируется и рынок долевого строительства.

Важным фактором является движение рынка в сторону повышения прозрачности и легитимности. Практика застройщиков с применением запрещенных форм договоров, предусматривающих привлечение денег населения, должна быть прекращена.

К примеру, граждане, заключившие договоры инвестирования, договоры передачи прав требований и другие, попадали в непокрытые законом зоны, не обеспечивающие прозрачность и правильное распределение рисков между дольщиками и застройщиками. Теперь, с 10 октября 2016 года, эти договора запрещены законом. Но многие застройщики продолжают использовать старую практику. Прокуратура и другие органы пресекают нарушения закона. Мы знаем, что застройщики находят обходные пути – создают разные "агентские услуги" и другие схемы для привлечения денег дольщиков.

Фонд же со своей стороны уже создает условия с целью развития механизма гарантирования и повышения его привлекательности для застройщиков. Именно поэтому фонд пошел на снижение ставки гарантирования для застройщиков. Раньше она была 2-6%, с октября 2017 года – 2% от проектной стоимости за минусом стоимости незавершенного строительства.

Более того, чтобы застройщикам было легче разобраться в требованиях к документации, мы все требования свели в один подзаконный акт "Правила рассмотрения документов". Это – четкий исчерпывающий перечень.

 

- В течение года фонду предложили более 50 проектов строительства, а сколько заявок на получение гарантии подали застройщики? Ранее вы говорили, что часть застройщиков не смогли обеспечить пакет документов или ставка гарантийного взноса оказалась для них высокой.

- Я бы акцентировал внимание на том, что подготовка документов – длительный, трудоемкий процесс. Сфера строительства в принципе – очень медленная. С момента подготовки проекта застройщиком до заключения договора о предоставлении гарантии может пройти не менее года. Поэтому ряд компаний, пришедших весной, вероятно, не успеют получить нашу гарантию до конца года. Ряд компаний уже близок к финалу.

Две трети требуемой от застройщика подготовительной работы компании делают в начале любого строительства. Дополнительно - это экспертиза сметной, а не только проектной части документации. На это порой уходит 2-3 месяца. Второе - требование по проведению аудита финансовой отчетности, так как мы не можем полагаться только на мнение самого застройщика. Это – еще не менее месяца. Если строительство уже начато, то застройщики должны оценить его объем – нанять технического независимого эксперта и принести нам его отчет об оценке незавершенного строительства. Сейчас у нас 10-15 таких застройщиков из Астаны, Алматы и регионов: Южно-Казахстанской, Северо-Казахстанской, Карагандинской, Актюбинской областей и других.

Хочу особо отметить, что после принятия заявки мы принимаем решение о выдаче гарантии в течение 15 рабочих дней, то есть за очень короткий срок. И уже через несколько дней подписываем договор.

У фонда не стоит задача набрать пул застройщиков и прогарантировать объекты как можно быстрее. Два проекта – это не мало.

 

- Хочется большего.

- Да, хочется и должно быть больше, но основные причины связаны с тем, что сам рынок готовность к требованиям закона не обеспечил еще со своей стороны.

Мы работаем, упрощаем взаимодействие с застройщиками: улучшаем и корректируем подзаконные акты, автоматизируем прием заявок – работа по подаче заявки онлайн почти завершена. Физически застройщикам нужно будет предоставлять лишь несколько документов-оригиналов, все остальное будет загружаться онлайн. В тестовом режиме наш портал в информационной системе Digital Baiterek уже работает. Я думаю, что до декабря мы его уже запустим.

Кроме этого, у нас есть площадка для взаимодействия с застройщиками – консультативный совет по совершенствованию механизма гарантирования. Сегодня он проходит в расширенном формате – с участием застройщиков, представителей Генеральной прокуратуры, министерств, акиматов и ассоциаций.

Мы слышим критику застройщиков, что требования высокие и стараемся упрощать процедуры. Конечно, есть лимит этого упрощения. Упростить излишне – значить недостаточно учесть какие-то риски. Этого допускать нельзя.

Застройщики для себя должны решить, где они финансируются. В рамках закона 10-15% средств от проектной стоимости, в зависимости от того – собственная у застройщиков земля или на праве землепользования - их собственные.

Мы должны прийти к тому, чтобы доверие банков к застройщикам начало расти. Рыночные механизмы должны заработать за счет того, что застройщики будут правильно оценивать свои силы - правильно было бы находить баланс между собственными средствами застройщиков, средствами дольщиков и банковским финансированием.

 

- Спасибо за интервью!

Октябрь, 2017
© 2024 Информационное агентство "Интерфакс-Казахстан"
Ссылка при использовании обязательна

Архив рубрики